2021年三季度，楼市增长动能明显转弱。热门城市调控持续发酵和信贷监管进一步收紧的双重影响下，成交规模一降再降，“金九”并未如期而至。
全国新房成交由二季度“由稳转跌”趋势进一步下行，至8月百城产品住宅成交规模连续4个月缩减；二手房市场持续走低，上半年“小阳春”行情在线，4月起“二手房官方报价”、“限贷升级”等调控政策频出，市场进入下行通道。
预计房产金融政策仍将全方位趋紧的局面短期不会发生实质转变，基于此，楼市整体成交增长动能也将转弱，累计同比降幅稳步收窄，至年末或将跌至负区间，不过“热门恒热”的分化格局不会发生根本性逆转：核心一二线城市热门项目供不应求的状况还会继续；弱二线和广大缺少基本面支撑的三四线下行重压依然较大，即使“以价换量”，去化成效依然难言乐观。
新房提供逐月回落
四季度预期阶段性放量
2021年三季度，受上半年新开工进度放缓影响，房企推盘积极性降低，三季度产品住宅提供面积继续回落，有关增速骤降并进入负增长区间。自二季度5月起全国新房提供规模已低于过去两年同期水平，至三季度8月新房提供面积较2020年和2019年跌幅已分别扩大至17%和13%。
9月，28个重点城市预估提供面积约2531万平米，受市场下行影响规模较2020年同期降39%，对比7|8月来看提供已开始放量，环比增10%。
各能级城市新房提供规模均低于往年同期，其中一线城市规模相对平稳，二三线城市三季度内则回落显著，分化加剧趋势下北海、惠州、江阴、莆田等提供面积较二季度均有明显缩减。
新房成交一降再降，全年规模看跌
2021年三季度，全国新房成交由二季度“由稳转跌”趋势进一步下行，至8月百城产品住宅成交规模连续4个月缩减，单月较2020年和2019年同期降幅扩大至22%和12%，连续6个月缩减。
7|8月，全国100个重点城市产品住宅成交面积8386万平米，较2020年和2019年同期分别降低18%和9%，月均成交面积相较二季度降低18%。其中，三四线下行加剧，24%的跌幅超百城平均。二线城市中，轮动与分化现象在三季度愈发凸显，此前沿海高热城市受政策调控用途明显降温，小部分地区中心城市则初见翘尾行情。
9月，28个重点城市预计成交面积约2000万平米，“金九”销售表现冷淡结束，同环比齐跌，环比降5%，较2020年和2019年同期分别降23%和15%。
具体城市而言，重点城市维持较高市场热度，厦门、成都、合肥、济南、杭州和长沙成交面积较2019年同期上涨30%以上；武汉、西安、苏州、南京规模环比再增。部分城市楼市下行重压加强，如南宁、昆明、长春、福州等市场动能明显转弱，规模同环比及较2019年同期均有不同幅度降低。
二手房成交降至2019年水平
进入2021年三季度，二手房市场持续走低，对比上半年“小阳春”行情，自4月起各大城市发布“二手房官方报价”、“限贷升级”等调控政策频出，市场进入下行通道。截至季度末，核心城市成交规模回归2019年水平。
具体数据来看，据CRIC数据统计显示，2021年一季度1|8月二手房累计成交面积11364万平米，同比增长23%，虽市场表现好于往年同期但同比增速较上半年显著回调。基于去年下半年以来二手房市场热度持续高涨，在“因城施策”的调控下各热门城市相继颁布调控新政，一线城市广深“带头”颁布二手房官方报价，东莞、成都等紧随其后，到今天已有12城先后颁布二手房官方报价控市，市场热度自4月起越来越降温，月成交量达成“5连降”。
以深圳为例，深圳二手房市场仍显低迷，前8月累计成交面积301万平米，累计同比跌幅扩大至5成以上，7|8月累计成交量仅去年1/5，其缘由在于调控政策持续加码抑制需要，叠加房价居高不下购房者观望情绪加重，深圳场长期下行趋势已定。
二线城市中，杭州也较为典型，三季度杭州二手住宅市场进入负增长，成交规模弱于去年同期，前8月累计同比降低15%。
三季度末，二手住宅成交规模持续下行，9月全国10个重点城市二手房成交体量为359万平米，环比回落18%，同比跌44%。从日成交数据具体来看，10个核心城市环比常见回落，仅南京同比增长32%市场坚挺，北京、大连、杭州、青岛、厦门环比回落30%左右；同比来看，降幅持续扩大，其中深圳场长期低位运行，同比回落77%，三季度杭州、青岛场显著回落，本月同比均有6成以上降低。
房价增长“见顶”，二三线涨跌参半
2021年以来，全国各能级城市房价指数“先扬后抑”，特别是步入三季度，房价指数环比常见回落，整体市场进入“调控年代”，房价增长得到抑制。
从国家统计局公布的70个大中城市房价指数同比月度变化规律来看，三季度全国房价的平均同比增速水平开始常见回落。至8月末同比涨幅已收窄至3.7%。
聚焦2018年6月以来70城及各能级城市新建产品住宅价格指数环比走势来看，各能级城市增速均呈现下滑，其中一线显著回落、二三线稳步下行。
70个大中城市在二季度以来环比涨幅已有下行征兆，至三季度增速持续收窄，8月环比增长0.16%，低于5月高点0.36个百分点。各能级城市出现分化，一线城市大幅回落，环比增速0.38%，较6月高点“腰斩”；二线城市持续下跌走势，8月末环比增速收至0.25%。
CRIC监测的2021年8月105个重点城市新建产品住宅成交统计均价看，长三角与珠三角沿海热门城市依然处于房价前列，核心一二线城市房价产生分化，其中，深圳新房均价突破85000元/平米“一枝独秀“，高出第二的上海近30000元/平米，其缘由在于8月南山单价破10万元高价盘集中入市拉高城市均价，而部分高房价城市相继颁布限价政策调控市场，上海、北京、厦门等城市房价涨势遭到抑制。
在同比涨幅上，江浙及中西部三四线城市出现补涨，一二线核心城市如深圳、杭州、重庆等均有20%以上较高涨幅，深圳更是高达58%。对比去年同期，房价涨幅前10城市入榜门槛上升至18%。
值得一提的是，房价涨幅前列的城市由东南沿海城市向内陆转移，德阳、西宁等中西部城市在轮动效应有哪些用途下出现明显的补涨行情，基于城市本身房价基数较低，本轮补涨房价涨幅仍处健康区间。
基于年内以“防止房价大涨暴跌”的主要目的新政三季度已初见效果，加之新房市场热度持续回落，在“房住不炒”主基调不变下，大家预判四季度全国整体房价水平或维持稳中有降。
全年新房销售规模预计将微降，四季度楼市情绪与市场预期将进一步悲观，各能级全年新房销售规模增速预计较前三季度将进一步减少。一线城市受制于提供不足和调控政策收紧，预计全年新房销售规模增速将降至20%；二线城市中强市与弱市分化加剧，两相用途下预计全年新房销售规模增速将降至10%；三四线城市将更广范围量价双降，“以价换量”功用边际递减，市场观望情绪加剧，同时信贷政策收紧与利率提升使目前成交较热的部分强三线城市同样面临较大下行重压，预计三四线城市全年新房销售规模将同比降低10%。
二手房市场方面，目前全国核心热门城市二手住宅市场历程数月持续回落已回归理性市场，成交同、环比均有不同程度回落，考虑到最近市场信贷政策仍不容乐观，预计各热门城市四季度成交规模或维持环比回落、同比持稳的走势，整体成交价格将进一步下探，比新房市场愈加惨淡。
文章来源:丁祖昱评楼市
