两年前16万元/平米，两年后32万元/平米。
自上海复工复产之后，关于二手豪宅成交的各种“抢购”“疯涨”小道消息在网上蔓延。伴随日前上海贝壳公开二手房成交数据，关于豪宅的成交记录终于撩开了神秘面纱：市区高档住宅单价超越30万元/平米大关、总价动辄半个“小目的”，但成交量远未及“逆市热销”。
而外环郊区次新房也让不少人惊掉了下巴，外环外TOD天荟二手房单价一举冲破14万元/平米；市区老破小并没在怨声中掉价，反而维持住了“7万+”单价，甚至有所上涨。
8月22日，上海网络红人豪宅翠湖天地附近一位中介告诉《每天经济新闻》记者：“近期成交还很好，不久前刚成交了4期一套275平米的4房，成交价在9000万元。”
“这是成交价，不是房东价格，房东价格是9600万元，目前高区同户型有房东价格差不多1个亿的。”
从16万/平涨到32万/平
因为能看见历年的多次完整成交记录，翠湖天地和绿城黄浦湾最受关注。
从贝壳数据看，翠湖天地今年6月的低楼层成交单价已经超越32万元/平米，而2020年单价是16万-18万元/平米区间，两年间涨幅惊人。
来源：贝壳找房
绿城黄浦湾今年7月的低楼层成交单价超越22万元/平米，而2020年成交的一套单价约13.7万元/平米。再拉长期线，2016、2017年间成交的数套价格在8万-12万元/平米，且成交周期多超越1000天。
来源：贝壳找房
不少人质疑成交价格有“包装”之嫌，但《每天经济新闻》记者向几位热衷买房卖房的达人求证时，他们都表示，在成交记录里看到过自己亲友房子的记录，价格、房型、成交时间都符合，的确是真实数据。
上海链家方面8月22日微信回复记者，现在没发现“不真实成交”的状况。一方面，房地产买卖的造假本钱非常高，比如税费、购房资质、房子买卖年限等；其次，根据“买卖不成佣金全退”这一安心服务承诺条约，一旦上下家解除买卖，链家将立刻退还佣金，并删除该房源的成交记录。
从成交价格看，上海作为一线城市，对于高档住宅的供应求购仍然高度活跃，但拉长期跨度来看，二手豪宅的热度其实在降低。
上海链家方面8月19日晚通过微信回复记者称，2022年前7个月，二手房成交中，2000万元以上住宅成交套数569套，占总成交的0.74%；新房成交中，2000万元以上住宅成交套数2164套，占总成交的4.97%。高档住宅在全市场的成交占比并不高。
从同比来看，2000万元以上二手房成交同比降低50.4%，2000万元以上新房成交同比增长25.7%。重要原因一是新房市场近两年高档住宅提供量增加，使得成交也相应增加；二是对于总价高的房源，购房者更想购买新房。
而翠湖天地和绿城黄浦湾房价一路上扬，与市区内新房提供不足不无关系。
“从二手房高档住宅成交价格来看，豪宅一房一议，不同地方、不同商品会存在肯定溢价。虽然有部分热度转移到了新房市场，但从全市场的角度来看，高档住宅的热度仍然是降低的。即便新房成交同比有增长，但需考虑到网签数据滞后的影响，譬如2021年与之前提供的很多高档住宅分别递延和分散到目前来网签，所以网签成交数据增加，但不代表实质的热度和购买力增加。”上海链家表示。
翠湖天地隽荟 每经记者 包晶晶 摄
与之相反，刚刚过去的7月份，上海低总价刚需房源的成交占比反而在扩大。上海链家方面觉得，重要原因一是刚需购房者的购房周期相对更短，遇见适合房源会较快出手；二是低总价房源对于购房者来讲重压更小，现在贷款仍遭到“三价就低”的指导，资金能力还是会遭到肯定限制；三是近年来上海的落户政策和人才引进政策都有放松，拥有购房资格的同时也扩大了刚需购房的需要。
房东“意难平”，觉得不利于卖房
豪宅毕竟是成交的“90后”，对于刚需和刚改置业而言，成交价格的公开，令不少房东“意难平”。
譬如既是卖方又是买方的邢女性就对此表示不太支持，在贝壳公布历史成交之前，她刚刚以很好的价格卖掉一套房，筹备去打新摇号。
“我不喜欢价格都公布出来，不利于卖房”，邢女性8月19日通过微信对《每天经济新闻》记者说，“参考成交价卖房的人，都是自己没心理价位的。如果自己已经有目的，而且想卖高点，一定不期望公开。”
“大家小区卖掉的几套都是只委托一家小中介，所以可以卖得高中一年级点。”她补充说。
唐小姐则觉得：“需要呈现真实成交价，这也是我挂牌对标价格的底气。”
邢女性和唐小姐相左的看法恰恰反应了当下制约二手房成交的最重要原因——对价格预期的分歧。
上海链家方面微信回复记者称，“本次数据库升级能够帮助进一步提高市场透明度和信息公开化，信息对称能够帮助交易双方做出更适当的预判，从而更快更好地达成买卖。现在市场上房东和购房者仍存在价格分歧，主如果房东预期较高，而购房者则对后市存在不确定性。真实的成交数据能够帮助房东合理拟定挂牌价格。对于合理区间内的价格，购房者更容易对买卖达成一致，进一步促进成交。”
公开成交价格后，房东依据成交价调整心理预期和挂牌价，买方则可以在既定的预算范围内筛选合适的房源。“我心理价位和公开显示的价格差不多，我感觉公开挺好的，有益于指导市场价格以和准时知道小区的价格趋势。”另一位买房人王先生对记者说。
记者|包晶晶
编辑|陈梦妤 孙志成 易启江
校对|王月龙
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封面图片来源：摄图网_501422268
